融创中国上半年净利润同比大增389.3% 深耕核心城市、抗风险能力成战略重点_中国旅游研究院
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融创中国上半年净利润同比大增389.3% 深耕核心城市、抗风险能力成战略重点
    2018-9-3 13:59:19     字号:[    ]

  即使面对房地产调整期,优质土储的价值仍会被释放,最终表现在房企的业绩增长上。8月31日,融创中国(01918.HK,下称“融创”)发布2018年上半年业绩报告,报告期内,该公司实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;归属母公司股东净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%。毛利率为24.7%,较去年同期增长约2.5个百分点。



  根据财报显示,包含上半年新获取项目及旧改等协议状态的土地,融创目前土地储备总货值约3.29万亿元,共计约2.31亿平方米,其中约半成土地为收并购获得。更值得关注的是,从土储的分布来看,超92%的土地储备位于一二线及环一线城市。孙宏斌表示,未来房企将会进入快速分化期,因此土储增长的数量不重要,增长质量才重要。


  在业内人士看来,融创营收和净利的高速增长,证实了其收购重点项目的价值,收购并项目有助于融创业绩的增长。同时,融创拥有优质土地储备,尽管一、二线城市的平均销售价格略有变化,但销售毛利率一直维持高位。近期,在“强运营、控投资、降杠杆”等高标准发展的战略影响下,融创在土地市场和多元化投资领域都较为谨慎,这都有助于未来负债数据的降低和抗风险能力的提高。


  营收、净利超200%高速增长  收并购项目价值显现


  上半年龙头房企营收增速显著提升,其中融创的表现遥遥领先。2018年上半年,融创实现整体合同销售额1915.3亿元,同比增长76%;权益合同销售额1378亿元,同比增长83.7%。值得关注的是,上半年,融创实现营收465.8亿元,归属母公司股东净利63.6亿元,分别同比增长215.3%、389.3%,超越碧桂园等房企的增速。同时,上半年公司核心净利为66.1亿元,同比增长391.8%,净利率为14.55%,高于碧桂园、万科等房企。


  根据融创财报显示,上半年取得该业绩的原因在于,高质量、成本合理的土地储备和高品质产品优势。在提高投资标准并严格控制投资节奏的同时,加大了周转和去化力度。


  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,融创营收和净利的高速增长,证实了其收购重点项目的价值,收购并项目有助于融创业绩的成长。不可忽视的关键点还在于,近几年房价上涨明显,虽然很多城市都在执行限购政策,一二线的优质楼盘仍有较大市场机会。


  在协纵策略管理集团联合创始人黄立冲看来,融创营收快速增长,主要因为通过杠杆收购了一些项目。因为房地产业绩至少滞后一年半的时间,现在体现的则是一年半前的融创收并购动作,未来收并购的资产价值会继续体现在其业绩增长上。不过,现阶段,房企仍要控制负债率,以及主营业务的核心盈利能力。


  在8月31日的年中业绩会上,融创中国董事会主席孙宏斌表示,融创一直在提高资金使用率,降低有息负债规模。因为并购万达文旅项目,动用了公司400多亿现金以及400亿元贷款,在近千亿的支出后,公司净负债率仍然有所下降。同时,公司账上的现金余额约为874.2亿,上半年回款率约为88.78%,资金方面较为安全。


  严跃进表示,融创收购万达项目存在一定资金压力,但主动降负债的举措也说明,公司本身意识到此类问题的紧迫性,考虑到其现金余额比较充裕,风险较小。尤其在规模和现金流的方面,目前融创更加注重现金流的概念,这有助于未来负债数据的降低和负债结构的调整。


  在有关借贷利率风险方面,融创财报中显示,公司会通过考虑在融资、更新现有融资状况替代融资,每月对利率风险进行监控。穆迪的研报显示,融创较强的销售执行力,在一二线城市的市场地位,以及高质量的土地储备和公司充裕的流动性,将支持其财务状况持续改善,包括杠杆率稳步下降,以及毛利率持续提升。


  92%以上土储位于一二线  完成4500亿全年销售目标无悬念


  从大举并购,到控制买地节奏和支出,融创不断提高其拿地投资的标准。事实上,自2016年底,融创就开始持相对保守的态度,控制土地获取节奏和规模,而今年则更为谨慎。根据中指院数据显示,从拿地金额来看,融创上半年仅有109亿元支出。


  财报显示,上半年,融创新增土地储备约2920万平方米,权益土地储备约1545万平方米,平均土地成本3620元/平方米,土储成本进一步下降。对于有关此种合作方式是采取冲规模牺牲权益的质疑声,孙宏斌在业绩会上进行了澄清:占30-50%的股权融创可获得低价土地,项目可达到利润率15%以及内部收益率(IRR)50%以上。


  融创行政总裁汪孟德在业绩会上表示,2017年下半年,融创投资标准是内部收益率(IRR)大于50%,净利润率大于15%。背后的原因在于,当时多元化投资很热,所以订了一个高标准去控制风险。


  除了以合作方式获得高净利回报,从其他方面也可寻找到融创执行该“高标准”的线索。根据财报显示,包含上半年新获取项目及旧改等协议状态的土地,融创目前土地储备总货值约3.29万亿元,共计约2.31亿平方米,其中约半成土地为收并购获得。更值得关注的是,从土储的分布来看,超92%的土地储备位于一二线及环一线城市。


  此前,孙宏斌一直强调,融创已经停止在公开市场上拿地,并购是融创主要获取土地的方式。在今年年中业绩会上,孙宏斌表示,未来政策方面会继续趋严,客户购买预期也会变化,TOP10、TOP20、TOP30的房企会进入快速分化期。因此,土储增长的数量不重要,增长质量才重要;拿地不拿地都是对的,但高成本拿地是致命的。


  这也解释了,为什么高歌猛进的融创很少公开拿地,反而走一二线项目的收并购道路。在业内人士看来,一二线城市需求较三四线城市来看较为持续。据中金研报显示,融创拥有优质土地储备,尽管一、二线城市的平均销售价格没有变化,但销售毛利率一直维持在25%左右,受益于土地成本每平方米4700元,即不到平均售价的30%。


  同时,汪孟德表示,未来即使房价下降10%,也不会对融创造成影响。“重估后融创的土地成本,为每平米约4400元,在一二线城市均价为16000元/平方米-17000元/平方米。出售均价每平方米下降1000元,加上税费,影响净利润率也就在1%左右。”


  对于该公司土地储备和布局城市,严跃进认为,融创的土地储备和城市布局相对合理,存在很多并购机会,尤其是各地对于闲置土地的查处力度在加大。不过,并购市场现在也有很多中大型企业参与其中,后续要防范各类竞争。


  但从在业绩会现场,孙宏斌所透露的信息来看,融创在收并购项目上仍存竞争优势。“公司每天都会收到几百个收购的项目的信息,在这种情况下我们可以精挑细选,整体收购的质量会非常高。” 孙宏斌说。


  另外,根据财报显示,融创将继续延续2016年四季度开始的谨慎保守态度。融创方面预判,随着调控政策的延续及流动性的收紧,今年下半年土地市场价格会逐步回落并趋向合理,并购市场将有较多的机会出现。但基于公司已拥有足够的高质量土地储备,下半年仍将秉持高拿地标准,审慎把握土地获取节奏并严格控制规模。与此同时,继续发挥产品、操盘和品牌优势,整合利用合作伙伴的资源,争取以更少收入获得优质土地。


  数据显示,预计下半年融创将有超过360个项目在售,总可售资源将超过4900亿元,全年超额完成4500亿销售目标并无大悬念。多位业内人士表示,凭借融创目前储备的优质土储,为未来两年销售额继续增长并保持在前四队列打下牢固基础。


  聚焦文旅发展  严控资金风险


  2017年,融创通过收并购的方式迈入文旅地产领域,这一年融创以438.44亿元的价格接手万达13家文旅城91%的权益。目前,这13家万达文旅城对外已经统一以“融创万达文化旅游城”命名。


  据了解,早在今年3月份的业绩会上,孟德曾表示,2018年融创将成立独立运营的文旅集团,和地产业务分开管理。融创从万达收购的1000万平方米文旅物业,将在未来3—5年成为融创新业绩增长点。今年8月15日,融创文化旅游发展公司已注册成功,注册资本为10亿人民币,由融创房地产集团有限公司100%控股。


  从分领域的营收来看,根据财报显示,上半年,销售住宅及商业物业营收为443.4亿元,占比为95.19%,而其文旅业务收入10.5亿元,占比为2.26%。


  有关目前收购文旅项目的发展状况,孙宏斌表示,文旅集团已运营一年多时间,如今和万达的交易已经基本完成,包括哈尔滨、西双版纳、南京、合肥和青岛在内的5个文旅项目已开业,明年无锡、广州、昆明3个项目将按计划开业。


  在孙宏斌看来,并购万达的举措是正确的,其坚信13个项目开业之后,融创在文旅方面的持有物业将是中国最大的。


  “下一步,对于融创来说就是想办法通过让开业的项目带来利润。不管对于过去万达还是现在的融创,都是一个挑战。文旅作为第二板块,也许再过5年营收占比还会持续提升。”孙宏斌说。


  在严跃进看来,未来文旅产业值得投资,但很可能耗费资金和专业能力。因此,满足此类消费升级会面临很多新问题,也要求企业积极做研究,防范转型不到位反而拖累了地产主业的发展。


  事实上,根据财报显示,关于非地产开发相关的投资,融创将聚焦于管理好,运营好现有的项目,不断提升团队能力和运营效率,发挥各板块看的协同效应,致力于打造为本集团未来新的业务增长点。


  对于多元化板块业务,孙宏斌表示,因为有了文旅,并且在文旅方面已经有了安排和决策,对于其他方面的多元化发展较为谨慎,不过也会积极看其他消费升级的板块,比如文旅、医疗、教育、文化等内容。


  融创显然选择的是“房地产+”的范畴,而不是“+房地产”。对此,中国旅游研究院院长戴斌表示,该战略对于房企来说这是很好的选择,物理型的空间与旅游消费构成完整的场景,房地产功能和价值最终得到实现。不过,在该领域资本运作的潮水退去后,最后都需要回归到产品经营上。尤其在品质方面,对于原来万达的文旅项目,和国际一线品牌在细节上有许多课要补。在和互联网科技的融合方面需要下功夫的同时,文旅项目也要做好“主”“客”共享文章,即满足当地居民和外地游客两个客群的需求。

 

  在高标准、高质量发展量尺作用下,孙宏斌表示,未来,仍将遵循“强运营、控投资、降杠杆”的整体策略,今后发展会严控投资:一是强调投资标准,二是控制自有资金支出,三是净负债率下降、净资产明显提升。未来2-3年是融创业绩释放的一个阶段,在该阶段融创的净负债率会持续下降,净资产也将持续提升。


来源:财经网

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